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Last Mile, o grande desafio para empresas de logística

O mercado de galpões logísticos vive um momento de “boom”, pelo crescimento das vendas online e o anseio dos consumidores por prazos menores e fretes mais baratos. No entanto, a crescente procura por agilidade nas entregas tem representado um novo desafio para o setor: encontrar terrenos disponíveis para construção de galpões logísticos que se enquadrem no conceito de last mile (última milha, em tradução literal).

“Operações de last mile são aquelas relacionadas à última etapa logística. Para isso, são necessários centros de distribuição menores, instalados nos centros urbanos”, explica Leonardo Martins de Almeida, sócio da Araguaia Empreendimentos, empresa com mais de 10 anos de expertise em construção e locação de galpões e condomínios logísticos.

Mais investidores estão interessados no segmento e há uma corrida pela “joia da coroa”: um terreno que possa receber um galpão dentro da capital, a uma distância de até 15 quilômetros da região central. Ou seja, um novo “last mile”, ou a última etapa antes da entrega.

O avanço dessa rede logística de centros de distribuição e de galpões pelo Brasil está atrelado, principalmente, a dois fatores: proximidade com rodovias e incentivos ou isenções que municípios e estados possam oferecer. E cada região tem sua característica.

No entorno de capitais, é comum a instalação de centros de distribuição para atender os grandes varejistas. Em outros lugares, como na região Sul ou no Norte, os galpões tem perfil mais industrial, para atender a atividade econômica da região, como a produção de veículos e de bens de consumo.

De acordo com o CEO da Araguaia, encontrar terrenos vazios dentro dos grandes centros não é tarefa fácil. Muitas vezes, as empresas precisam investir na reforma ou adequação de prédios já prontos ou demolir e limpar o terreno para depois construir.

“Esse tipo de negociação encarece o custo das obras de um galpão. Além disso, o preço, seja de locação ou venda, costuma ser mais alto, já que estão localizados dentro dos principais centros de consumo”, afirma Leonardo.

Apesar do crescimento da demanda por operações last mile, os centros de distribuição tradicionais continuam sendo importantes para armazenamento e escoamento dos produtos. Segundo especialistas, essas duas operações podem ser integradas e não são mutuamente excludentes.

A Araguaia Empreendimentos inaugurou recentemente um condomínio logístico em Vargem Grande com 25 galpões de 550 m², em uma área de 24 mil m² e, em menos de dois meses já atingiu 70% de ocupação. A empresa possui, ainda, 50 mil m² de área em construção com previsão de entrega ainda para este ano. A empresa espera fechar 2021 com crescimento de mais de 30% em relação ao ano passado.

Dados do mercado de galpões

As empresas especializadas em logística respondem pela maior ocupação de condomínios logísticos, um total de 4,1 milhões de m², segundo o Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana (SiiLA Brasil). Em seguida estão as varejistas, com 2,9 milhões de m², e o ecommerce, com 1,1 milhão de m².

Em todo o Brasil, o estoque de m² voltados a condomínios industriais e de armazenamento e logística de alto padrão passou de 4,5 milhões de m² em 2010 para 18 milhões de m² no mesmo período em 2021, segundo a SiiLA.

O salto em milhões de metros quadrados aconteceu ao mesmo tempo em que o percentual de espaços vagos encolheu. A taxa de vacância chegou a ser de 24,28% em 2018. Em 2019, estava em 18,3%, caiu a 14% em 2020 e já está em 13%.

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