Por Leonardo Martins de Almeida*
O mercado de construções logísticas sai fortalecido da pandemia. A própria crise econômica levou donos de escritórios, galpões ou lojas a se desfazer de ativos para se capitalizar e, consequentemente, reforçar o caixa e evitar dívidas. Para tanto, a estratégia de venda de ativos imobiliários tornou-se uma alternativa vantajosa para empresas que precisam de capital, seja para investimentos ou para cobrir custos inesperados diante da crise. Esse foi um dos fatores que movimentou o mercado de construção e compra de galpões para locação.
Outro ponto a considerar é o exponencial crescimento do e-commerce em mais de 70%, tornando empresas como Amazon, Mercado Livre, Shopee além de outros novos marketplaces que surgiram durante a pandemia e que demandaram uma alta nos contratos de locações logísticas por todo o país. Somando todos estes fatores, em 2020, as locações desses espaços deram um salto, registrando aumento de 134% entre janeiro e setembro, em relação a igual período de 2019. A menor taxa de vacância chegou ao menor patamar já registrada pelo setor desde o início da sua série histórica em 2013, e a expectativa é que esse mercado continue crescendo em 2021.
Pesquisa da consultoria JLL mostra que foi registrada média de 17% em todas as regiões monitoradas pela pesquisa, predominantemente São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Em 2021, a taxa deve cair ainda mais, chegando a 15% no Brasil e a 9% no Rio de Janeiro. Em São Paulo, a vacância chegou a próximo de zero, o que reforça a tendência de crescimento do setor. Só no primeiro semestre, a quantidade de galpões alugados no Estado de São Paulo, por exemplo, foi equivalente a 76% do realizado em todo o ano de 2019. As locações atingiram 394 mil metros quadrados no primeiro semestre.
Entre as empresas que contrataram novos espaços nos últimos meses estão Mercado Livre, Amazon, Lojas CEM, Leroy Merlin e a Kuehne + Nagel (multinacional suíça de transporte e logística). Juntas, elas representam aproximadamente um quarto das locações no segundo semestre deste ano.
O que faz esse mercado permanecer em alta é o fato de os principais locatários serem empresas que não estão sendo afetadas negativamente pela pandemia, como alimentos e bebidas, bens de consumo, farmacêuticas e comércio eletrônico. Mas já percebemos uma demanda também por pequenas empresas que vêm percebendo as vantagens de investir num galpão para ponto de estoque e distribuição de vendas pela internet em vez de uma loja em um centro comercial ou shopping, por exemplo.
São empreendimentos que exigem conhecimento técnico, desde a escolha do local até os sistemas construtivos. No atual cenário, este setor é uma das melhores alternativas para empresas que precisam de mais espaço para armazenar mercadoria e manter suas atividades aquecidas. Por ser mais econômico, prático e vantajoso encontrar um lugar já pronto para receber operações logísticas e estoques, evita que a empresa disponha de um valor alto para investir no espaço.
Uma tendência para pequenas e médias empresas são os condomínios logísticos, complexo que viabiliza as operações logísticas de diversas empresas em um único lugar. Quando comparado ao galpão individual, esse modelo sai na frente, pois oferece algumas vantagens como: menor custo com segurança patrimonial, limpeza, paisagismo e administração operacional, que são divididos entre todos os “inquilinos”.
Já existe uma demanda por encomenda de galpões e disputa entre construtoras para prazos menores de entrega. Os gargalos no setor são mão de obra e matéria prima para construções que acabaram limitadas por conta da pandemia. Mesmo assim, o cenário é promissor e é possível afirmar que o setor de galpões logísticos segue aquecido e é uma excelente oportunidade para construtoras e investidores.
*CEO da Araguaia Empreendimentos, empresa carioca especializada na construção de locação de galpões logísticos
